.  .
 .  .

 .
 .  .
Fideiussione per gli immobili da costruire
 

Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 (a seguire semplicemente “il decreto”) prevede tra le altre cose l'obbligo in carico al venditore di un immobile “da costruire”, per il quale il permesso di costruire sia stato richiesto dopo il 21 luglio 2005 , di presentare in favore dell'acquirente una fideiussione a garanzia degli importi riscossi fino al rogito notarile. Ciò ha lo scopo, nell'intenzione del legislatore, di tutelare gli acquirenti di immobili ancora “sulla carta” - o quantomeno ad uno stadio primordiale di edificazione — dal rischio di fallimento del costruttore. Si noti fin da subito che lo scopo del legislatore non è, in questa sede, quello di tutelare qualunque acquirente, ma soltanto quegli acquirenti che stipulano un contratto preliminare o un contratto definitivo ad effetti "differiti" che abbia ad oggetto un immobile “da costruire” , ritenendo implicitamente che non sia egualmente meritevole di tutela l'acquirente di un immobile già edificato. Quest'ultimo, infatti, può scegliere se stipulare un preliminare o se stipulare una compravendita: se opta per la prima fattispecie, lo fa a proprio rischio e pericolo, laddove un tale rischio rientra, nell'ottica del legislatore, nella normale operatività del mercato e non esige una particolare tutela. Diverso è il caso, invece, di chi si dirige verso un immobile che non può essere firmacompravenduto semplicemente perché ancora non esiste : è a questa categoria di consumatori che il legislatore ha voluto rivolgere la propria attenzione. Vedremo, però, che le condizioni per cui un immobile “esiste” non sono esattamente le condizioni per cui un immobile “è finito”; la mano del legislatore, tuttavia, ha (arbitrariamente?) scelto di tutelare gli acquirenti di immobili, che pure esistono, ma che non sono “finiti”, rispetto agli acquirenti di immobili già “finiti”, stante che il rischio di “tracollo” del costruttore è in pari grado pendente su entrambi.

Per chiarezza, inoltre, diciamo fin d'ora che ci occuperemo del decreto legislativo limitatamente alle norme che regolano il rilascio della fideiussione, ben sapendo che tale decreto prevede molte altre novità (per esempio, l'obbligo della c.d. “decennale postuma”), novità che però in questa sede non sono al centro della nostra attenzione. Vediamo in sintesi, piuttosto, quali sono i presupposti di applicabilità della nuova normativa e quali gli adempimenti in relazione all'obbligo del rilascio della fideiussione.


Leggiamo all'art. 2: «All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio e a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'art. 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento» .

Resta quindi da definire che cosa s'intende per “costruttore”, per “acquirente”, per “immobile da costruire” e per “contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà”.


Presupposto soggettivo

Il “ costruttore ” è un soggetto (individuale o società o cooperativa edilizia) che, nell'esercizio della propria attività di impresa, costruisce, per conto proprio o affidando i lavori in appalto, dei beni immobili per destinarli alla vendita. La normativa non si applica se a vendere (o a promettere la vendita) è un privato .

Dell' “ acquirente ” (o "promissario acquirente") , invece, si dice semplicemente che dev'essere una “ persona fisica ”. In realtà, poiché la persona fisica può esercitare attività imprenditoriale - e non si capirebbe in questo caso perché l'imprenditore acquirente debba avere maggiore tutela dell'imprenditore cedente - si ritiene che l'interpretazione più adeguata (ancorché non quella letterale) significhi che non alla persona fisica in quanto tale, bensì alla persona fisica che non agisca nell'esercizio d'impresa la legge si rivolge. Ciò si pone in linea con i recenti interventi normativi a favore del cittadino consumatore , volti a regolare le dissimmetrie contrattuali a vantaggio della parte più debole (il consumatore, appunto).

La garanzia viene prestata anche nel caso di un contratto per persona da nominare , soltanto nel caso in cui (art. 1 lett. a)) la nomina avvenga a favore di un parente di primo grado. La garanzia fideiussoria non copre altre categorie di soggetti.


Presupposto oggettivo

Il presupposto oggettivo di applicazione della presente normativa vuole che si tratti di un fabbricato da costruire . Occorre subito precisare che la definizione di “fabbricato da costruire” che qui viene offerta non è quella di “fabbricato non ancora esistente”. Per la nozione di “edificio esistente” ci si può riferire a quanto espresso dall'art. 2645- bis c.c.: «si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura» .

Ben diversa è la definizione di “immobile da costruire” che dà il decreto all'art. 1, lettera d): per “immobili da costruire” si intendono quelli «per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità» . Pertanto, gli “immobili da costruire” possono essere immobili in tutto e per tutto esistenti, ma non finiti, cioè per i quali non sia stato ancora richiesto il rilascio del certificato di agibilità (che, ai sensi del Testo Unico in materia edilizia, deve essere richiesto entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori).

Il legislatore, quindi, ha voluto porre dei paletti chiari nello stabilire che cosa debba intendersi per “immobile da costruire”: l'immobile è “da costruire” dalla data della richiesta (attenzione: non dell'effettivo rilascio) del permesso di costruire, alla data della richiesta del certificato di agibilità.

Alla luce anche di un terzo presupposto, che chiameremmo “presupposto contrattuale”, di cui diremo in seguito, appare come il legislatore abbia inteso parlare di “immobili da costruire” in una dimensione dinamica: non sono oggetto della presente normativa quegli immobili che vengono ceduti allo stato in cui si trovano , vale a dire senza alcun intervento successivo del costruttore e a fronte di un corrispettivo commisurato allo stato attuale dell'immobile medesimo. È il caso della c.d. vendita “al grezzo” : laddove le parti si accordano di trasferire un immobile nella consistenza in cui versa allo stato attuale, senz'alcun intervento successivo del costruttore, non c'è alcun obbligo a carico di quest'ultimo di rilasciare la garanzia. A titolo di esempio, se A (venditore) e B stipulano un preliminare di vendita per un immobile “al grezzo”, senza che il costruttore ponga mano ancora su esso immobile, A non ha l'obbligo di rilasciare la fideiussione. Se, invece, A (venditore) e B stipulano un preliminare di vendita avente ad oggetto un bene immobile, pure esistente, ma sul quale il costruttore non ha finito di lavorare, A ha l'obbligo di rilasciare la garanzia.

Sono compresi nell'ambito della definizione di “immobili da costruire” anche quegli immobili sui quali vengano eseguiti degli interventi di ristrutturazione , intendendo le opere di ristrutturazione c.d. “maggiore”, per le quali vige l'obbligo di richiedere il permesso di costruire. Queste sono interventi «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere» e che «portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso da quello precedente e che comportino aumento di unità, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici» (artt. 3 primo comma lettera d) e 10 primo comma lettera c) del D.P.R. 380/2001: T.U. in materia edilizia).

Infine, come già s'è detto, la normativa non si applica nel caso in cui il permesso di costruire sia stato richiesto prima del 21 luglio 2005.


Presupposto contrattuale

L'art 2 del decreto recita: «All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire....» .

Le fattispecie contrattuali soggette alla normativa possono variare grandemente. L'unico requisito, tuttavia, è che il contratto abbia come finalità il “trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento” (usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà). È il caso sia di contratti ad effetti obbligatori (per esempio un preliminare di vendita), sia di contratti ad effetti reali, purché tali effetti non siano immediati (per es. compravendita sottoposta a condizione sospensiva o vendita di bene futuro ex art. 1472 c.c.). Anche il contratto di permuta cade sotto il dominio di questa normativa, sempreché il reciproco trasferimento della proprietà (o di altro diritto reale) non sia immediato.


La fideiussione

La garanzia copre tutte quelle somme (caparra confirmatoria e/o acconti) che l'acquirente (o il promissario acquirente) versi al venditore/costruttore dal momento della stipula del contratto (o quelle che eventualmente il costruttore abbia già percepite) fino all'effettivo trasferimento della proprietà .

Sono escluse le somme erogate da un soggetto mutuante (per es. una banca).

Nel caso di accollo del mutuo del costruttore, occorre considerare quando tale accollo viene perfezionato. Se esso viene perfezionato prima del trasferimento della proprietà, occorre prestare la garanzia, altrimenti no.

Il richiamo, contenuto nell'art. 2 del decreto, all'art. 1938 c.c. fa sì che sia consentito il rilascio delle c.d. fideiussioni omnibus , a garanzia di obbligazioni future, purché, a norma del succitato 1938 c.c., sia in esse indicato l'importo massimo. Ciò va a tutto vantaggio del costruttore (che — ricordiamo - deve sobbarcarsi i costi di tale garanzia): le somme garantite all'acquirente (o promissario acquirente) aumentano man mano che vengono effettivamente incassate dal costruttore, senza che siano inutilmente garantite somme che non sono state neppure corrisposte. Naturalmente, ciò riduce notevolmente i costi della garanzia.


 .  .  .

Via Jesolo, 34 - San Don� di Piave VE 30027 - Tel: 0421.50796 - Fax: 0421.333659 - P.IVA: 02951060272 - e-mail: info@agenziapiave.it | Privacy
Copyright� 2007 Agenzia Piave - Web agency: Q-Web s.r.l